La location meublée non professionnelle louée au titre de résidence principale rencontre un vif succès depuis quelques années. Moins contraignante que la location vide et dotée d'une fiscalité attractive, la location meublée n'en est pas moins soumise à une réglementation encadrée. Loueur en meublé, mode d'emploi.
Le cadre réglementaire
La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 est venue compléter la loi du 06 juillet 1989 (n°89-462) portant sur les baux d'habitation afin de définir et de mieux encadrer un mode de location de plus en plus prisé en tant que résidence principale. La loi définit donc dans son article 25-4 une location meublée comme étant "Un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante." Lorsque le logement meublé est loué à titre de résidence principale, il doit être occupé au moins 8 mois par an (sauf cas particulier de santé ou pour raisons professionnelles). Le logement meublé loué comme résidence principale doit donc répondre à des normes d'habitabilité décentes notamment au regard de la surface habitable (minimum 9 m2), du volume (au moins 20 m3), de la hauteur sous-plafond (au moins 2,20 m) et de sécurité (fenêtres avec garde-corps, chauffage, réseaux de gaz et d'électricité aux normes).
La liste du mobilier obligatoire
Pour avoir le statut de "meublé" le logement doit être garni. La liste des meubles obligatoires est notifiée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Un logement meublé doit comporter au minimum :
- Une literie avec couette ou couverture
- Des plaques de cuisson
- Un four ou four à micro-ondes
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- De la vaisselle nécessaire aux repas
- Des ustensiles de cuisine
- Un réfrigérateur et congélateur ou à minima un réfrigérateur avec une partie assurant une conservation inférieure ou égale à -6°C
- Un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces de nuit
- Des luminaires
- Du matériel pour l'entretien ménager du logement
Contrat de bail, durée, dépôt de garantie et préavis
Les mentions obligatoires au contrat de bail
Le contrat de bail, défini par le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 peut être rédigé sous forme de bail notarié ou simplement entre particuliers. Le bail doit préciser :
- La localisation du logement
- Le type d'habitat (immeuble collectif ou individuel)
- La période de construction
- La surface habitable
- Le nombre de pièces principales et autres parties du logement éventuelles (grenier, terrasse, balcon, jardin, etc.
- La date de prise d'effet du contrat et sa durée
- Le montant du loyer mensuel (ainsi que son montant par m2 de surface habitable)
- La modalité de règlement des charges récupérables (provisions sur charges avec régularisation annuelle ou forfait)
- Le montant du dépôt de garantie
- Les modes de production du chauffage (individuel ou collectif) et d'eau chaude sanitaire (individuelle ou collective). Pour une résidence principale, le bail doit obligatoirement comprendre les annexes obligatoires suivantes :
- Dossier de diagnostic technique, comprenant un diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Une notice d'information à destination du locataire
- L'inventaire et l'état détaillé du mobilier
- L’état des lieux établi lors de la remise des clés ;
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie peut s'élever au maximum à deux mois de loyer (contre un mois au maximum dans le cas d'une location vide).
La durée d'un bail de location meublée
Contrairement à une location vide qui prévoit une durée de bail de 3 ans minimum, la durée d'un bail de location meublée est de un an renouvelable, ramenée à 9 mois si le logement est destiné à un étudiant.
Le Préavis
Le locataire peut résilier son bail à tout moment, sous réserve de respecter un préavis d'un mois. (La durée du préavis applicable à une location vide est de 3 mois minimum). Le propriétaire bailleur qui souhaite donner congé à son locataire est tenu de respecter un préavis de 3 mois (le délai est de 6 mois s'il s'agit d'une location vide). Le bailleur doit apporter un refus de renouvellement de bail motivé.
Les deux statuts et la fiscalité liés à la location meublée
La location meublée reste une activité civile dont les profits sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). On distingue deux statuts pour déclarer des revenus, le loueur en meublé professionnel(LMP) ou “non professionnel” (LMNP).
Le loueur en Meublé Professionnel
Ce régime permet de bénéficier d’avantages de fiscalité en location meublée. Pour l’obtenir, il est nécessaire de justifier :
- De recettes supérieures à 23 000 euros par an - De recettes dont le montant dépasse les autres activités fiscales (salaire etc…)
- D'être inscrit au régime du commerce et des sociétés en tant que loueur professionnel
La location meublée non professionnelle
Si le loueur ne rentre pas dans le cadre définit ci-dessus, il s'agit d'une location meublée non professionnelle. Il peut envisager son imposition au choix :
- Sur la moitié des recettes
- Par une déduction de charges et d'amortissement
LMNP et RSI
L'affiliation à la SSI (Sécurité Sociale des Indépendants anciennement RSI) qui dépasserait 23 000 € de revenus annuels doit s'affilier à la SSI Depuis le 1er janvier 2017, le LMNP qui réalise de la location meublée de courte durée ou saisonnière doit, s'il dépasse 23 000 € de revenus annuels, s’affilier à la SSI (Sécurité Sociale de Indépendants et ex-RSI) et s’acquitter des cotisations sociales afférentes. Cette mesure ne concerne pas les LMNP qui réalisent de la location destinée à l’habitation.
